Leistungen des Sachverständigenbüro Zehnpfenning
GUTACHTEN
BAUSCHÄDEN & BAUMÄNGEL
Die meisten Bauschäden basieren erfahrungsgemäß auf einer Vielzahl von Einzelursachen. Nicht immer ist die Entstehung eines Schadens auf ein einzelnes Gewerk zurückzuführen. Zur Vermeidung von Folgeschäden ist in Schadensfällen schnelles und sachkundiges Handeln gefragt, unabhängig davon ob es sich um Schäden im Innern oder außen am Gebäude handelt.
In Ihrem Auftrag werde ich vor Ort den Schaden anhand von Fotos dokumentieren, protokollieren und anschließend in einem Bauschadengutachten beurteilen. Bei Bedarf erläutere ich Ihnen kostengünstige Möglichkeiten, um den vorliegenden Bauschaden zu beseitigen. Optional fertige ich Ihnen einen Sanierungsplan inkl. Kostenabschätzung an.
Ab wann spricht man von Mangel?
Ein Baumangel ist laut BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit eines Werks oder Gebäudes. Laut VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) liegt ein Baumangel darüber hinaus vor, wenn das Bauwerk nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Aber nicht jede Abweichung ist ein Mangel und nicht jeder Mangel berechtigt zur Mängelbeseitigung. Was wurde vereinbart? Wie hätten die Arbeiten des Handwerkers üblicherweise auszusehen?
Gerne prüfe ich für Sie die Bausubstanz und ob eine vertragswidrige Beschaffenheit der Leistung vorliegt oder die Ursache der Baumängel auf ein Ausführungs-, Planungs- oder Materialfehler zurückzuführen ist. Liegt ein Baumangel vor, so haben Sie Anspruch auf kostenfreie Instandsetzung. Dies kann vor Ablauf der Gewährleistungsfrist bei dem Bauträger oder ausführenden Gewerk geltend gemacht werden. In Ihrem Auftrag werde ich die Situation schriftlich festhalten, mich mit den ausführenden Firmen zusammensetzen und eine Lösung ausarbeiten. Alternativ fertige ich ein ausführliches Bauschadengutachten über die gefundenen Mängel oder Schäden an.
FEUCHTE- & SCHIMMELPILZSCHÄDEN
In der Regel sind über 80 % aller Bauschäden auf Feuchtigkeit bzw. Wasser zurückzuführen. Mithilfe meiner Messgeräte helfe ich die Schwachstellen zu ermitteln – einfach effizient und berührungslos. So können Risse entdeckt, Luftundichtigkeiten, Wärmebrücken, Schwachstellen in Bauteilen oder kritische Oberflächenfeuchtigkeit festgestellt werden. Bei Neubauten lassen sich Baumängel aufspüren, bevor sie entsprechende Schäden verursachen.
Ist ein Schimmelpilz zu sehen, kann dieser in Zusammenarbeit mit einem Labor untersucht werden, um diesen anschließend gezielt zu entfernen und zu prüfen, ob dieser für Menschen schädlich ist oder nicht.
Bei Bedarf fertige ich Ihnen ein ausführliches Schadensgutachten inkl. Bilder, Sanierungsvorschläge und der Sanierungskosten an. Gerne erarbeite ich zusammen mit den entsprechenden Handwerkern einen Plan, wie der Schaden am besten und effektivsten behoben werden kann.
BEWEISSICHERUNG
Die Beweissicherung bei einem Bauvorhaben hilft Ihnen dabei zu belegen, ob eine Arbeit korrekt ausgeführt wurde oder ob und wie ein Mangel/Schaden entstanden ist. Dies ist wichtig bevor mit der Mängelbeseitigung begonnen werden kann und das Bauvorhaben fortgesetzt werden kann. In einigen Fällen muss ein selbständiges Beweisverfahren in die Wege geleitet werden. Ist in solch einem Fall vorab keine Beweissicherung erfolgt, kann es sehr schwierig werden zu belegen, was genau den Schaden verursacht hat.
Haben Sie mich als Sachverständigen vorab mit einer solchen Beweissicherung beauftragt, so stützt diese Ihre Beweisführung bei einem möglichen gerichtlichen Verfahren.
BAUDIENSTLEISTUNGEN
rund um Dach-, Wand- und Abdichtungstechnik
BAUTEILABNAHME
Eine Abnahme bedeutet, dass Sie die Bauleistungen so ausgeführt wurde, wie sie in der Leistungsbeschreibung dargestellt sind. Jedoch nicht, dass die ausgeführte Bauleistung frei von Mängeln ist. Eine Abnahme hat daher weitreichende rechtliche Wirkungen. Laut einer Statistik sind über 3/4 der Mängel oder Schäden bereits bei der Abnahme bzw. innerhalb eines Jahres nach Fertigstellung erkennbar.
Die Bauabnahme ist daher ein sehr wichtiger Zeitpunkt, um die Bausubstanz auf Mängel und Schäden zu untersuchen. Als erfahrender Sachverständiger, stehe ich Ihnen bei der Bauabnahme gerne beratend zur Seite und überprüfe für Sie, ob die ausgeführten Bauarbeiten fachgerecht abgeschlossen wurden.
Während des Begehungstermins nehme ich die Bausubstanz genauestens unter die Lupe und zeige vorliegende Ausführungsfehler oder Baumängel auf. Auf Wunsch fertige ich Ihnen einen ausführlichen Bericht mit Fotos von
Den wenigsten Bauherren ist klar, dass effektive Baukontrolle schon weit vor dem sogenannten ersten Spatenstich beginnt und nicht mit dem Einzug endet. Oft halten die Bauunterlagen die ersten Stolpersteine bereit: Vor allem knapp gehaltene Baubeschreibungen lassen einem Betrieb sehr viel Spielraum, um dies im Zweifel zu Ungunsten des Bauherrn auszulegen.
Ich überprüfe die Leistungsbeschreibung genauso eingehend wie die Baupläne. Ich halte Ausschau nach Planungsfehlern und kontrolliere die Unterlagen auf Schlüssigkeit und Vollständigkeit.
Offensichtliche Baumängel wie z.B. nasse Stellen am Putz oder Schäden auf dem Dachboden werden Ihnen als aufmerksamen Bauherren wahrscheinlich noch auffallen. Viele andere Probleme liegen jedoch meist im Verborgenen, was das fachliche und technische Wissen eines ausgebildeten Baubegleiters erforderlich macht:
Wurden beispielweise minderwertige Baustoffe verwendet?
Sind die Versorgungsanschlüsse fachgerecht ausgeführt?
Ist die Abdichtung an der Fassade richtig angepasst?
Sind Planungsfehler vorhanden?
Gibt es im Vertrag Vereinbarungen zu Ihren Lasten?
Wurde Material richtig verarbeitet?
Erfahrungsgemäß wiegeln Betriebe und Handwerker die Einwände von Bauherren eher ab, als darauf einzugehen. Mit mir als sachkundigen Baubegleiter hingegen stärken Sie Ihre Position, falls es zu Beanstandungen kommen sollte.
Als Baubegleiter unterstütze ich Sie mit folgenden Leistungen beim Ihrem Bau:
-
Auflistung aller Baumängel und die Kontrolle der Nachbesserungen
-
Umfangreiche Dokumentation von festgestellten Baumängeln mit Text und Fotos, die im Fall eines Rechtsstreits vor Gericht vorgelegt werden können
-
Beurteilung von Preisnachlässen für Baumängel, die nicht die technische Sicherheit beeinträchtigen (z. B. falsche Farben, falsche Marke, etc.)
-
Begleitung bei der Abnahme
BERATUNG
rund um Dach & Fassaden
Ob Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus, Flach- oder Steildach: Ein Altbau oder Neubau kann ihnen als Besitzer nicht nur lieb, sondern auch ganz schön teuer sein. Für Sie als Besitzer einer alten Immobilie, stellen sich früher oder später die Fragen:
Wo liegen die Ursachen zu hoher Energiekosten im Altbau?
Was muss man bei der Dachsanierung eines Altbaus beachten?
Welche Maßnahmen sind wirklich sinnvoll?
Nutzt man die Dachsanierung zur Gewinnung zusätzlichen Wohnraums? Was sind die Möglichkeiten? Und was ist das richtige Material dafür?
Da man in alten Häusern aufgrund der ursprünglichen Bausubstanz oft eine sehr schlechte Wärmedämmung antrifft, in Altbauten des frühen 20. Jahrhunderts meist sogar noch gar keine vorhanden ist, entstehen in der Regel extrem hohe Heizkosten. Beim Ausbau eines Altbaudaches sollte daher die Dachdämmung oberste Priorität haben. Doch nicht jedes Dämmmaterial ist für jeden Altbau auch das Richtige. Die Dachdämmung muss vor allem zur Bausubstanz passen. Auch bei der Sanierung eines älteren Bestandsgebäudes gelten die Vorschriften vom Gebäude-Energie-Gesetz (GEG). Diese definiert die energetischen Zielwerte, die mit der Modernisierung erreicht werden müssen, insbesondere durch Dämmmaßnahmen.
Wird im Rahmen der Dachsanierung ein zusätzlicher Wohnraum geschaffen, so können durch den Einbau einer fachgerechten Innendämmung auch Giebelwände von innen gedämmt werden. Hier empfehlen sich innovative Materialien, mit denen schnell und effizient eine deutliche Verbesserung der Dämmleistung erzielt wird.
Und: Der Dachausbau lohnt sich prinzipiell immer, da sich ein sonst überflüssiger Speicher in einem weiteren gemütlichen Wohnraum verwandelt, was auch den Wert des Hauses steigert. Natürlich darf auch die Optik nicht vernachlässigt werden.
Aber nicht nur bei Altbauten stellen sich diese Fragen, auch bei Neubauten oder Anbauten, ist in dieser Hinsicht eine, erfahren Beratung goldwert. Die von mir sorgfältige Beratung als Sachverständiger für Dach-, Wand und Abdichtungstechnik, mit einer mehr als 20-jährigen Berufserfahrung als Dachdecker und meiner akademischen Bildung, ist bei der Sanierung wie auch von Neubauten von Bedeutung. Hier ist der Einsatz richtiger Materialien, der Schichtenaufbau und die Verlegeart für die fachgerechte Ausführung wesentlich. Auch die Nutzung des Gebäudes entscheidet über Materialien und die entsprechende Verlege-Techniken. Ob ein neues Dach oder die Dacherneuerung eines Altbaus kann, je nach Dachaufbau unter Beachtung der jeweiligen Gesamtkosten entsprechend ausgewählt werden.
Anschließend kann ein Dachdecker für die Sanierung beauftragt werden. Der Neubau oder die Sanierung, kann auf Wunsch von mir bis zur Fertigstellung begleitet werden.
Auch wenn Sie schon mehrere Angebote vorliegen haben, können diese von mir überprüft werden und vielleicht offene Fragen, beantwortet werden.
Auf Wunsch fertige ich Ihnen einen ausführlichen Bericht, inkl. Fotodokumentation der begleiteten Baumaßnahme im Anschluss an.
BAUTHERMOGRAPHIE
Wo kann Bauthermografie sinnvoll unterstützen?
Die Bauthermografie dient vor allem der energetischen Bewertung der Gebäudehülle und kann darüber hinaus weitere Untersuchungen zur Qualitätskontrolle am Bauwerk beinhalten.
Die Thermografie von Gebäuden von innen und außen ermöglicht eine großflächige Begutachtung z. B. der Wärmedämmung. So lassen sich thermische Schwachstellen identifizieren: Dazu zählen u.a. nicht ausreichend gedämmte Fassaden und fehlerhafte Befestigung der Dämmplatten, Wärmebrücken an Fensterlaibungen und Innenecken oder feuchte Wandstellen. Der Einsatz einer Wärmebildkamera hat allerdings mehr zu bieten als nur eine energetische Bewertung: es ist möglich Heizungsrohre und Warmwasserleitungen unter Putz oder Estrich sichtbar zu machen und Hohlräume von Fliesen oder Marmorplatten können aufgedeckt werden.
Solarmodule (Thermografie)
Die Thermografie erlaubt eine recht einfache Inspektion von Solarmodulen. Das Verfahren beruht darauf, dass Defekte in Solarmodulen lokal den elektrischen Widerstand erhöhen und somit zu einer Wärmeentwicklung führen. Daher sind defekte Stellen auf Wärmebildern im Allgemeinen gut zu erkennen. So können die defekten Platten erkannt und ausgetauscht werden.
IMMOBILIEN
IMMOBILIENKAUF BERATUNG
Der Haus- oder Wohnungskauf ist eine weitreichende Entscheidung. In der Regel ist es die größte Investition im Leben. Man bindet sich lange Zeit an ein Darlehen und mit einer eigenen Immobilie gehen neue Verpflichtungen ein. Es gibt kein Umtausch- oder Rückgaberecht. Daher ist es ratsam, einen Sachverständigen zurate zu ziehen. Im Rahmen einer gemeinsamen Besichtigung kann ich als zertifizierter Sachverständiger den Zustand und den Kaufpreis der Immobilie realistisch und unabhängig beurteilen. Ich kann Schwachstellen der Immobilie und potenzielle Risiken erkennen.
Meine Beratung umfasst:
· Die augenscheinliche Prüfung auf Bauschäden,
· Die Ermittlung kurz- und mittelfristiger Investitionen,
· Die Prüfung der Objektunterlagen auf versteckte Risiken durch z. B. Rechte und Lasten,
· Sowie die Ermittlung die realistischen Kaufpreise
Folgende Unterlagen und Informationen sollten, wenn vorhanden unentgeltlich bis spätestens zum Ortstermin zur Verfügung gestellt werden:
· Flurkarte
· Grundrisse
· Exposé
· Wohn- und Nutzflächenberechnung
· Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
· Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
· Energieausweis
IMMOBILIENVERKAUFS BERATUNG
Wenn Sie Ihre Immobilie selber verkaufen möchten, oder sicher sein wollen, dass der Immobilienmakler Ihnen keine falschen Versprechungen macht, kann ich Sie unabhängig und objektiv beraten.
Ich ermittle den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie und berate Sie gerne, mit welchen Mitteln Sie Ihre Immobilie am erfolgversprechendsten verkaufen. Im Rahmen einer gemeinsamen Besichtigung kann ich als zertifizierter Sachverständiger den Zustand und den Kaufpreis Ihrer Immobilie realistisch und unabhängig beurteilen.
Meine Beratung umfasst:
· Die augenscheinliche Prüfung auf Bauschäden,
· Die Ermittlung kurz- und mittelfristiger Investitionen,
· Die Prüfung der Objektunterlagen
· Sowie die Ermittlung des realistischen Kaufpreises.
Folgende Unterlagen und Informationen sollten, wenn vorhanden unentgeltlich bis spätestens zum Ortstermin zur Verfügung gestellt werden:
· Flurkarte
· Grundrisse
· Exposé
· Wohn- und Nutzflächenberechnung
· Aktueller Auszug aus dem Grundbuch
· Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
· Energieausweis
VERKEHRSWERTERMITTLUNG
Ein Verkehrswertgutachten bestimmt den voraussichtlichen erzielbaren, Verkehrswert (Marktwert) ihrer Immobilie oder ihres Grundstückes nach § 194 Baugesetzbuch (BGB). Es handelt sich dabei um eine objektive Beurteilung nach bestimmten und definierten Kriterien. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann davon abweichen.
Im privaten Bereich wird ein Verkehrswertgutachten unter anderem bei Verkauf des Objektes, Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungsverfahren benötigt. Zudem kann es für steuerliche Zwecke oder eine Zwangsversteigerung erforderlich sein. Im geschäftlichen Bereich dient ein Verkehrswertgutachten zur Feststellung und Aufteilung des Betriebsvermögens oder zur Bilanzierung.
Um eine vollständige Verkehrswertermittlung durchführen zu können, werden folgende Unterlagen benötigt:
· Grundbuchauszug
· Flurkarte bzw. den amtlichen Lageplan
· Baulastenauskunft
· Altlastenauskunft
· Miet- und Pachtverträge
· Aktueller Energieausweis
· Anliegerbescheinigung/ erschließungsbeitragsrechtliche Auskunft
· Vorhandene Wertermittlungen
· Bei Erbbaurechten den Erbbaurechtsvertrag
· Bei Rechten in Abt. II des Grundbuchs die zugehörige Eintragungsbewilligung
· Bauzeichnungen/Grundrisse
· Wohn-/ Nutzflächenberechnung
· Aufstellung der in den letzten 15 Jahren durchgeführten Modernisierungen
· Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen
· Fördermittelauskunft bei Wohnungsbindung
IMMOBILIEN KURZGUTACHTEN
Das Immobilien-Kurzgutachten ist die preiswerte, aber inhaltlich gleichwertige Alternative zum Verkehrswertgutachten nach § 194 BGB. Wenn Sie für einen Ankauf oder einen Immobilienverkauf den Marktpreis ihres Objekts (Haus, Grundstück, Eigentumswohnung) bestimmen möchten, können Sie sich auf das Kurzgutachten stützen. Es berücksichtigt alle gängigen Wertermittlungsverfahren (Vergleichswert, Ertragswert, Sachwert) nach ImmoWert 2010, liefert eine strukturierte.
Objektbeschreibung, beinhaltet eine kleine Fotodokumentation und führt alle notwendigen Unterlagen (Grundbuchauszüge etc.) im Anhang.
Folgende Unterlagen und Informationen sollten, wenn soweit vorhanden, unentgeltlich bis spätestens zum Ortstermin zur Verfügung gestellt werden:
Flurkarte
• Grundrisse
• Exposé
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• aktueller Auszug aus dem Grundbuch
• bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
• Energieausweis
ENERGIEAUSWEIS /BEDARFSAUSWEIS
Der Energieausweis ist ein Ausweis, der Auskunft über die Energieeffizienz eines Gebäudes gibt. Mit Hilfe eines Energieausweises können Gebäude energetisch miteinander verglichen werden. Analog zu den Energieeffizienzklassen von Haushaltsgeräten wird ein Gebäude anhand seiner energetischen Qualität eingestuft. Niedrige Werte in diesem Bereich stehen für die Tauglichkeit eines Gebäudes, Wärmeverluste zu minimieren und dadurch die Energiekosten gering zu halten. Der Energieausweis nach GEG 2020 enthält eine Einteilung in Energieeffizienzklassen von A+ (sehr gut) bis H (sehr schlecht).
Wann besteht die Pflicht, einen Energieausweis vorzuweisen?
Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie ganz oder teilweise verkaufen, vermieten, verpachten oder verleasen möchten, müssen potenziellen Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorweisen. Zusätzlich müssen bereits beim Inserieren der Immobilie (oder eines Teiles davon) zentrale Daten aus dem Energieausweis angegeben werden. Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises ist in dem Gebäude Energie Gesetz GEG verbindlich geregelt. Missachtung kann mit Bußgeldern bestraft werden. Ausgenommen von der o. g. Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises sind kleine Gebäude unter 50 m² Nutzfläche und Baudenkmäler. Falls Sie sich nicht sicher sind, ob Ihre Immobilie von der Ausweispflicht befreit ist oder nicht, können Sie sich gerne von uns beraten lassen.